更新:2024-08-29 08:05:50
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李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)
近日,广州市公布了2024年第三批共计50宗商品住宅用地出让清单,拟于今年8月15日至11月14日陆续发布出让公告。这也是广州近年来最大规模的集中供地,超过了商品房市场景气度较高的2021年首轮集中供地的48宗。此次供地,中心和外围占比基本持平,各区都把压箱底的“靓地”拿出来。
根据克而瑞的数据,2024年上半年广州涉宅用地供应为11宗,总建面100.2万平方米,成交地块仅4宗,总建面30.26万平方米,同比减少87%。
数据显示,今年1~6月份全国300城住宅用地成交面积同比下降38.1%,其中一二线城市分别下降44%和42%;上半年300城土地出让金同比下降44.3%,其中一二线城市分别下降37.0%和47.2%。
近期,中央政治局会议明确,今年的经济社会发展目标要全力完成。作为我国经济第一大省的省会,也是华南中心城市,在“稳增长”方面要发挥基本盘的作用。今年年中加快供地,并在“拿地即进场”的开工政策扶持下,下半年有望形成实物工作量,通过土地成交价款和建安投资稳定房地产投资;另一方面,土地出让金为政府推动基建、旧改等公共工程提供资金来源。
同时,5月份以来,国家及广州市密集出台了一揽子纾困政策,包括按揭贷款首付比例下降,利率不设下限,启动收购已建成在售商品房做保障性住房。5月28日,广州启动新一轮政策调整,进一步降低门槛,包括非户籍居民在广州购房的社保缴纳最低年限从2年降至6个月,非限购区拥有住房但贷款已结清的,申请贷款再次买房,可以与银行协商首付比例和利率。
在密集的政策支持下,特别是限购松绑、按揭利率快速下行(近期广州部分银行首套房贷款利率进入“2时代”),叠加部分区位房价下跌明显,外来人口扎根广州的诉求强烈,驱动二手房交易继续在高位运行,推动“卖一买一”的改善型需求。新房在售消化周期在4月份达到25.8个月的高位后,连续三个月下降,5~7月份分别为25.6个月、25个月和24个月。
值得注意的是,在改善型需求和网红盘的带动下,中心六区新房销售企稳回升。上半年,全市11个区新房交易增长的有3个,均为中心区,分别为越秀(81%)、天河(9%)和海珠(9%)。此次,广州今年第三批推出的地块中,中心区地块占比高、品质高,比如天河南方面粉厂、越秀广州大道中、海珠琶洲南、荔湾广钢1号等地块。据了解,这些地块要么靠近CBD或临近珠江,要么容积率较低,要么交通优势较突出,将会基于改善型需求打造精品。
考虑到上半年广州部分改善型楼盘热销(比如琶洲南TOD、天河北等),近期政府积极与潜在开发商沟通拿地意向,降低或取消配建或无偿移交公共设施,加上龙头开发商积极回归中心区,打造个性化新盘,提高单盘溢价贡献,预计此次供地推出后,将吸引更多的央企国企开发商积极参与。未来,广州新房市场的供给结构会明显改善,更多改善型产品将会面世。
不过,部分地块提高了出让底价,比如琶洲南的三宗地和天河东面粉厂地块等。在新房“价格促销”趋势不改的情况下,打造高溢价的难度加大。这可能会影响开发商拿地的情绪,上半年部分“靓地”撤牌与此有关。在楼市预期仍较弱,可选房源渠道非常多(即竞品较多,包括“次新”的二手住房),买房决策周期长(往往多方衡量利弊才会下手)等新形势下,或会冲击新房销售,也会制约开发商拿地的积极性。
近日,广州市规划和自然资源局相关负责人向媒体表示,本轮清单中供应多个核心区域的优质土地,是基于开发商与群众真正需要的“好房子”需求作考量,通过土地供应实现规划落地,通过规划落地为群众提供更好的宜居产品,实现广州城市建设风貌的良好有序发展。基于“好房子”的供地思路是好的杠杆开户,也建议在土地出让品质上下功夫,以赢得市场认可。
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